I forrige uke diskuterte vi den skattefrie gevinsten ved salgsutestenging for utleieboliger. Dagens tema er hvor mye du kan trekke fra hvis du investerer i fast eiendom. Investering i fast eiendom tilbyr måter å kompensere for din opptjente inntekt på selvangivelsen.
Leie Eiendom og din Skatte Return
Hvis du eier en utleie eiendom, er alle utgifter direkte knyttet til den (for eksempel boliglån, eiendomsskatt, vedlikehold og reparasjoner, og reise til og fra utleie) fradragsberettiget. Du rapporterer disse utgiftene på Schedule E. Pluss, selv om en utleie eiendom er en eiendel som vanligvis setter pris på på lang sikt, gir skattekoden deg muligheten til å avskrive den. Dette skaper en ekstra kostnad som også kan trekkes fra på selvangivelsen. Boligeiendom avskrives over 27,5 år eller om lag 3,6% per år. Kun verdien av bygningen og andre forbedringer kan avskrives. Landet kan ikke avskrives fordi det ikke slites ut. La oss ta et eksempel på et hus som koster $ 200 000. Hvis 80% av verdien er strukturen og 20% er landet, vil verdien av strukturen være $ 160.000. Beløpet du kan trekke for avskrivninger vil være $ 160,000 / 27,5 år, eller litt over $ 5800.
Passive tapsavdrag
I mange tilfeller vil avskrivningen skape et passivt "tap" på selvangivelsen. Eiendom anses som en passiv investering, og generelt kan passive tap bare trekkes fra passiv inntekt. Men skattekoden tillater et unntak: Du kan trekke inntil $ 25.000 i passive tap mot din aktive inntekt (det vil si din inntekt fra arbeid eller fra utbytte), dersom du oppfyller kravene til aktiv deltakelse. Ok, så hva betyr det? Aktiv deltakelse betyr at du må eie minst 10% av leieboligen og være ansvarlig for betydelige beslutninger som påvirker det. Selv om du bruker en eiendomsforvalter til å administrere utleie, oppfyller du kravet om aktiv deltakelse dersom du bestemmer viktige ledelsesbeslutninger (for eksempel godkjenning av leietakere og utgifter til reparasjoner). Her er et eksempel på hvordan passivt tapsavdrag fungerer: La oss si at du er singel og din endrede justerte bruttoinntekt er $ 50 000. Og la oss si at du har et passiv tap på $ 10 000 fra et dupleks du eier og deltar aktivt i. I dette eksemplet kan du trekke det totale tapet på $ 10 000 fra din inntekt på $ 50 000, og redusere din skattepliktige inntekt betydelig for det året.
Deducting Real Estate Tap
Så lenge den endrede justerte bruttoinntekten din er på $ 100 000 eller mindre, kan du trekke ut leieinntekter på opptil $ 25 000 per år fra din fortjeneste, uansett om du er single eller gift og fil i fellesskap. OK, så hvis din endrede justerte bruttoinntekt er $ 100 000 eller mindre, kan du trekke opp til $ 25 000 i passive tap mot din fortjeneste. Men hva om din inntekt er høyere? For endrede justerte brutto inntekter mellom $ 100.000 og $ 150.000, trekker fradraget ut: det er redusert 50 cent for hver dollar din inntekt overstiger $ 100.000. Så hvis din endrede justerte bruttoinntekt var $ 125 000, for eksempel, ville du være berettiget til å trekke opp til $ 12 500 i leieforsikringstap fra din arbeidsinntekt. Hvis din endrede justerte bruttoinntekt er $ 150 000 eller mer, er du ikke lenger berettiget til fradrag. Men selv om du ikke er kvalifisert, mister du ikke fradraget! Du kan overføre eiendomsinvesteringstap på ubestemt tid til fremtidige år og bruke dem når inntekten din faller til et nivå som gjør at du er kvalifisert. Du kan også bruke overføringstapene til å kompensere for gevinster når du selger en leiebolig. Husk at når du selger en leieeiendom, må du redusere kostnadsgrunnlaget med mengden avskrivninger du har tatt, noe som gir en større gevinst. Dette kalles "avskrivning gjenoppta". Jeg har ikke tid til å gå inn i den i denne episoden, men det er en måte å rulle avskrivninger og gevinster når du selger en utleie eiendom til kjøp av en ny eiendom for å utsette betalende skatt på dem. Avsetning av din aktive inntekt med inntil $ 25 000 i eiendomsinvesteringstap er bare en av måtene eiendomsmegling kan hjelpe deg med å beskytte din inntekt fra skatt. I en fremtidig episode vil jeg fortelle deg om en annen metode som lar deg høste full nytte av passive tap. Som alltid er det en smart idé å konsultere en skatte- eller finansrådgiver.
administrative
Flere av dere har sendt meg en melding om anbefalte bøker til å lese for å lære mer om verdiskaping. Jeg har satt sammen en leseliste for sommeren du finner i Money Girl-delen av quickanddirtytips.com (se sidebjelke). På nettsiden kan du også se listen over bøker jeg har gitt bort i tidligere bok-gi-aways. Og når jeg snakker om boken, gir jeg i dag to eksemplarer av The Beginner's Guide til Real Estate Investing av Gary Eldred. Denne boken har alle slags nyttige råd hvis du er en begynnende eiendomsinvestor eller tenker på å komme i gang. Ukens vinnere er Gary i Reno og Luke i Denver. Gratulerer! Husk å sjekke e-posten din for instruksjoner. Cha-ching! Det er alt for nå, høflighet av Money Girl, din guide til et rikere liv. Hvis du har et spørsmål eller en kommentar, send den til [email protected] hvis du ikke allerede har gjort det, vennligst ta et øyeblikk til å legge inn en anmeldelse på iTunes. Money Girl er en del av Quick and Dirty Tips-nettverket. Ta en titt på Modern Manners Guy podcast for tips om hvordan du skal være mer høflig. Takk for at du lyttet! Relaterte linker o IRS-publikasjon 527, Residential Rental Property
Bilde med tillatelse til Shutterstock Flere tips fra Money Girl
