I dette innlegget forteller jeg deg hva du trenger å vite om å selge hjemmet ditt og hvordan det er beskattet.
Få en skattemåte når du selger ditt hjem
En av måtene regjeringen oppfordrer til eierskap (eller aktivitet) er å gi oss skatteincitamenter. Skatteincitamenter er gode fordi de tillater deg å beholde mer penger, i stedet for å betale det til regjeringen. En av de største skattebruddene du kan få, blir et alternativ når du selger din primære bolig - og det har å gjøre med gevinster.
Hva er Capital Gains and Losses?
Så la oss starte med å kort diskutere gevinst og tap. Du vet at du må betale skatt på inntekt fra din jobb, bedrift eller interesse du mottar fra en bankkonto, for eksempel-det kalles vanlig inntekt. Men du må også betale skatt på fortjeneste du gjør fra en investering, det kalles en gevinst.
En gevinst oppstår når du selger en kapitalandel for mer enn hva det koster deg. Og et kapitaltap er-du gjettet det-penger du mister på salg av en kapitalforvaltning. Fast eiendom, aksjer, verdipapirfond og mange andre typer investeringer er kapitalmidler. Når du gjør en fortjeneste fra å kjøpe dem lavt og selge dem high-bravo! Du har nettopp opprettet en gevinster!
Men hva med tap av kapital? Du kan kompensere de fleste kapitalstap mot kapitalgevinstene dine for å redusere skatteforpliktelsen. Men dessverre er det ikke tilfelle med tap fra salget av ditt hovedhjem. Og det er et spørsmål jeg får ofte. Så jeg vil sørge for at du forstår at når du mister penger på salg av din primære bolig, kan den ikke "skrives av" eller trekkes fra din skattepliktig inntekt.
Hvordan beregnes et kapitalgevinster hjemme?
Når du tar forskjellen mellom beløpet du skjønner fra hjemmet ditt og justert basis eller kostnad, har du beregnet gevinsten eller tapet. Det kan være litt komplisert, så i stedet for å gå inn i detaljene her, vil jeg henvise til regnearkene som finnes i IRS-publikasjon 523. Hvis beløpet du oppdager fra et hjemsalg, er mer enn investeringen i eiendommen, så ha en gevinst. For eksempel, hvis du skjønte $ 215 000 på salget av hjemmet ditt og din justerte basis er $ 200 000, så skapte du en gevinst på $ 15 000. Men hvis grunnlaget ditt er mindre enn det du skjønte, har du et tap som ikke er fradragsberettiget.
Hvor mye gevinst kan utelukkes på en eiendomssalg?
Selv om en gevinst er skattepliktig, er den gode nyheten at du generelt kan ekskludere all eller en del av gevinsten ved salg av ditt hjem fra skatt.
Selv om en gevinst er skattepliktig, er den gode nyheten at du generelt kan ekskludere all eller en del av gevinsten ved salg av ditt hjem fra skatt. Så hvor mye gevinst kan du gjøre forsvinne? Vel, det er en ganske stor del av forandring opp til $ 250.000. Eller hvis du er gift og legger til en felles avkastning, kan du ekskludere opptil $ 500.000 av gevinst. En enke eller enke, som ikke gifte seg før de solgte sitt hjem, kvalifiserer også generelt for å utelukke opp til $ 500 000.
Hva er kvalifikasjonene for å ekskludere kapitalgevinster i ditt hjem salg?
Kravene du må møte for å være kvalifisert for hjemmebruk kapitalgevinst ekskludering er ganske enkelt. Du må ha eid hjemmet og brukt det som hovedbolig i minst to av de fem årene som gikk før salget. Kravet er utvidet til to av de ti foregående årene hvis du eller din ektefelle er kvalifiserte statsansatte, er i militæret, eller jobber for fredskorpset. Du kan bare kreve en primærbolig om gangen, selv om du eier mer enn ett hjem. Det kan være et hus, leilighet, co-op leilighet, mobilhjem, eller til og med en husbåt.
Hvor ofte kan du ekskludere kapitalgevinster på en hjemme salg?
En virkelig stor del av kapitalgevinsten unntak for hjemmemarked er at det ikke er noen grense på antall ganger du kan ta det i livet ditt. Siden du må bo i hjemmet i minst to år for å kvalifisere, kunne du teoretisk høste en skattefri gevinst hvert annet år hvis du var villig til å selge, kjøpe og flytte det ofte. Det høres ut som en god strategi, men bare tanken på å flytte det utmerker meg ofte!
Hva om du ikke kvalifiserer for ekskludering av kapitalgevinster?
Hvis du ikke oppfyller kravene for å kvalifisere deg for ekskluderingen av kapitalgevinster, kan du fortsatt kvalifisere for delvis utelukkelse. Det kan være tilfelle hvis du måtte selge hjemmet ditt på grunn av dårlig helse, å flytte (mer enn 50 miles unna) for en ny jobb, eller for andre uforutsette omstendigheter, for eksempel å bli arbeidsledig eller skille, for eksempel. Men du må betale kapitalgevinst skatt på en hvilken som helst gevinst som du ikke kan utelukke. En gevinst blir beskattet annerledes enn ordinær inntekt. Det er også beskattet annerledes avhengig av hvor lenge du eide aktiva som ble solgt. Eierskap i et år eller mindre gjør transaksjonen til en kortsiktig gevinst. Og hvis du eide aktiva i mer enn et år betraktes det som en langsiktig gevinst.
Forskjellen mellom korte og langsiktige kapitalgevinster
Skattesatsene for kortsiktige kapitalgevinster er de samme som rentesatsene for ordinær inntekt. Men langsiktige gevinster får svært gunstig skattebehandling. Du betaler mye mindre skatt på en langsiktig kapitalgevinst enn for samme mengde ordinær inntekt. For 2010 er den høyeste skattesatsen for en langsiktig kapitalgevinst på 15%, men høyeste rente for ordinær inntekt går opp til 35%.Og den laveste skattesatsen for en langsiktig kapitalgevinster er faktisk null hvis du er i en av de to laveste skattefester. Skattesatser for både ordinær inntekt og kapitalgevinst forventes å øke etter 2010, så sørg for å sjekke taxfoundation.org for aktuell informasjon.
Og jeg har en rask tjeneste å spørre: Ta et øyeblikk for å fullføre vår lytterundersøkelse. Klikk her eller på den blå "Listener Survey" -knappen som er nederst til høyre på siden. Vi vil vite mer om deg! Og vær også sikker på å bli fan av Money Girl Facebook-siden, slik at du kan få oppdateringer, mer penger tips og vise varsler fra meg.
Flere ressurser: IRS-publikasjon 523, Selger ditt hjem gir fullstendige regler og regneark Salg av ditt hjem (Skatteemne 701) Schedule D er hvordan du gjør krav på gevinst og tap Instruksjoner for Schedule D har mer informasjon om gevinst og tap
Til salgs bilde med glede av Shutterstock
Flere tips fra Money Girl
